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21号线,无一幸免



以前买房像买白菜,是说楼市好,大家买房都不用挑;

现在买房也像买白菜,是说楼市不好,因为价格确实很低。

今天买房,你甚至不知道明天的房价会不会比今天低。打着地铁21号线最低价格的一个项目——奥园中新誉府,近日直接把价格打到了1.05万/㎡,价格直接与三线城市看齐。



楼主查了一下,这个项目拿地价为9684/㎡,此前均价2万/㎡,现在的价格贴着地价卖,原价直接腰斩。

其实不单单这个盘,现在地铁21号沿线增城区域也出现了1字头的一手房,而且一个比一个低,让人不敢相信。



21号沿线开通

房价从1万飙至3万

21号线是连接天河、黄埔与增城三区的地铁,贯穿科教城板块、知识城板块、科学城、天河公园多个重点发展板块,是东部置业者最为依赖的一条“进城线”。

21号线在增城设有增城广场、钟岗、山田、朱村、凤岗、坑贝、中新7个站点,沿线有十多个已售/在售新项目。


广州地铁东进与楼市发展板块(图源AI合富)

2009年至2019年,在地铁东进过程中,催生了多个楼市置业热门板块,交通要素在其崛起过程中占据绝对导地位。

增城沿线房产在2019年达到顶峰,十多个新项目同一时期进入市场,吸引了天河、黄埔众多中产到增城二次置业,推动21号沿线众多地铁盘价格快速飙升。


科慧花园

根据克而瑞数据,自2015年起,朱村板块合计网签成交约3.2万套新房,2015年的朱村新房均价不到1万元。在地铁21号线开通前,板块内以科慧花园为代表的不少楼盘突破2万元,直奔3字头,2019年的网签售价达到了2万元/㎡。

时隔三年,朱村新盘重回1字头,而这里的价格就像多米诺骨牌效应,一个盘比一个盘低。


科教城板块示意图



21号沿线增城区域

房价从3万暴跌至1万

21号沿线增城区域,钟岗、山田、朱村、凤岗、坑贝、中新,这6个站点多个楼盘都有不同程度的“打骨折”。

钟岗片区最大的亮点是执信增城学校,还有全亚洲最大的妇幼医院,成交情况较好的有保利中海金地·大国璟、中建联投学府悦城、国贸学原、华润置地润悦,但从之前的2万+,现在1.2-1.4万就可以入手。

21号线钟岗站旁的佳泽园·帝景中央,两站公交站是执信中学增城实验学校,2021年开盘2.2万/㎡,现在最低单价1.3万/㎡,跌了接近1万/㎡。



山田站附近汇港威华国际2018年时2.3万/㎡,现在推出单价9999元/㎡,跌了1.3万/㎡。但板块内卷太严重,去化仍然不理想,作为老盘,目前与其它新楼盘对比就只有价格优势。

山田站的大华城·东瀚推出首付1万,月供3189元,64㎡南向两房只需86.2万。这个盘2022年底开盘1.65万/㎡,现在1.3万/㎡就可以上车,一年跌了20%。



朱村站附近在售新盘不多,大华城东郡只剩尾货了,在售价格1.5万/㎡。

仁安花园单价已经干到1万/㎡以下,但仍然无法出货,要知道,仁安花园2019年推二期时,毛坯就达到2.4万/㎡。



凤岗站是快线站,对前往黄埔或天河等地上班的业主来说最为方便。

地铁站附近中建·凤榕台、保利·水木芳华值得关注,周边均价约1.8万/㎡,总价120万就可以上车。凤榕台现在只卖1.6万/㎡,水木芳华新加推的西南向67㎡、81㎡户型单价仅1.45万/㎡起,真是卷死同行。

根据销售朋友圈,水木芳华建面为69㎡的房源总价99万元,折算单价仅1.43万/㎡。



坑贝站的新盘有金科景业瀚景园、中新紫荆府。中新紫荆府的前身是恒大紫荆学府,目前项目已由中航信托接手,重新推出市场,均价约1.6万/㎡。

坑贝地铁口的金科景业瀚景园开始收楼,但其交楼质量业主并不满意,根据双11价格,现房任选只需1.2万/㎡起。



中新站附近天健东玥台之前一直比较坚挺,现在也慢慢降了下来,单价1.6万左右,但并不好卖。金地云上的价格已经降到1.1万/㎡起。

中新站和镇龙站中间的御溪世家目前在售21栋,最低只要1.55万/㎡,对比之前的2.3万/㎡,跌了30%。





地铁21号沿线,无一幸免

地铁21号沿线虽然有很多短板,但它最大的优势就是便宜,目前在售的很多新盘单价只有1字头,总价100万出头就能上车。

在上面整理的这些新盘中,最便宜的单价不用1万/㎡。

这些年来,增城作为刚需上车的选择之一,买在这里不要太期望能跑赢大多数,但需提醒的是,“房子保值”是买这里的最后底线。

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